Azərbaycan Respublikasının Konstitusiyasının 29-cu maddəsinə görə, mülkiyyət hüququ mülkiyyətçinin əmlaka sahib olmaq, əmlakdan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək hüquqlarından ibarətdir. Ölkəmizdə vətəndaş əmlaka sahib ola bilsə də, ondan istifadə etmək və onun barəsində sərəncam vermək imkanları məhduddur. Mənzilhaqqı məbləğinin müəyyənləşdirilməsindən tutmuş, yaşadığı mənzilin yerləşdiyi torpaq sahəsi üzərində sərəncam verməyə qədər olan məsələləri mülkiyyət sahibi yox, kənar qurumlar - Mənzil-Kommunal İstismar İdarəsi (MKİİ) və Mənzil Tikinti Kooperativləri (MTK) verir. Birinci qurum əhaliyə faktiki olaraq qanunsuz xidmət göstərdiyi halda, ikinci qurum qanunvericiliyin ona verdiyi vaxt limitini pozaraq süni surətdə “ömrünü” uzadır. Mən bu məqalədə əsas diqqəti MTK-lara yönəltmək istəyirəm.

Gəlin görək, MTK-nın mənzil idarəçiliyində funksiyası nədən ibarətdir?

MTK-lar Mənzil Məcəlləsində mənzil münasibətlərinin iştirakçısı qismində tanınır. Məcəllənin 5-ci bölməsi MTK-ların təşkili və fəaliyyətini, MTK üzvlərinin hüquqi vəziyyətini tənzimləyir. Hüquqi statusuna görə isə, istehlak kooperativi hesab olunur. Binanın tikintisi tam başa çatdıqdan sonra bir ay ərzində MTK-lar ləğv edilməli və ya mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinə (MMMC) çevrilməlidir. Bunun üçün çoxmənzilli binadakı yaşayış və qeyri - yaşayış sahələrinin ümumi sayının əlli faizindən çoxunda mülkiyyət hüququnun olması vacibdir.  Qısacası, çoxmənzilli bina istismara veriləndən sonra MTK- lar ömrünü başa vurmalı, binanın idarə edilməsi ilə bağlı qərarı bina sakinləri verməlidir.

Çoxmənzilli binaları kimlər idarə etməlidir?

Mənzil Məcəlləsinin 41-ci maddəsinə əsasən, sakinlər binanın aşağıdakı üç idarəedilmə üsullarından birini seçməlidir:

* Binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi;

* Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti və ya ixtisaslaşmış istehlak  kooperativi tərəfindən idarə edilməsi;

* idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi

Birinci bənd səmərəlilik baxımından əsasən azmənzilli binaların idarə edilməsində tətbiq olunur. İkinci bənd dünyada çox geniş yayılmış idarəetmə növüdür. Bu mexanizmin əsas üstünlüyü ondadır ki, bina sakinləri idarəetmədə yaxından iştirak edir, təkcə qarar vermə prosesinə yox, həm də icra prosesinə qoşulurlar. Binanın idarəedici şirkət tərəfindən idarə edilməsinə gəlincə, bu mexanizmə,  yüksək keyfiyyətli və peşəkar xidməti özündə əks etsə də, xidmət haqlarının baha olması səbəbindən çox da üstünlük verilmir.

Mənzil Məcəlləsinin qəbul olunmasından 15 il ötsə də, sakinlər öz hüquqlarından istifadə etmir. Bunun nəticəsi olaraq, yeni tikilən binaların, demək olar ki, əksəriyyəti MTK- lar tərfindən idarə olunur. Bunun nəticəsi olaraq dövri mətbuatda, sosial şəbəkələrdə, elə bu sətirlərin müəllifinin timsalında əksər insanlarda MTK-ların fəaliyyətindən narazılıqların artmasını müşahidə edirik. Narazılıqları şərti olaraq aşağıdakı kimi sistemləşdirmək olar:

       *Mənzillərə xidmətə görə haqların yüksək olması və ya onun sakinlərin rəyi nəzərə alınmadan dövri olaraq artırılması

* Xidmət haqlarının ödənilməməsinə, gecikdirilməsinə görə kommunal xidmətlərin məhdudlaşdırılması (mənzilə elektrik enerjisinin, təbii qazın, içməli suyun verilməsinin dayandırılması və s.)

*Mənzil sahibləri tərəfindən yaradılması və idarə olunması nəzərdə tutulan MMC-nin yaradılmasının qarşısının alınması

* MTK tərəfindən bir mənzilin bir neçə şəxsə satılması

Yuxarıda sadalanan problemlərin bir neçəsinə nəzər salsaq görərik ki, bu problemlər qanunvericilikdən çox, idarəetmədəki boşluqlardan qaynaqlanır.  Bir müxbir kimi şəxsən mənə müraciət etmiş sakin Rüfət Alıyev deyir ki, dəfələrlə bu halla qarşılaşıb. Elektrik enerjisinə borcu olmadığı halda, kommunal borcuna görə komendant yaşadığı evin elektrik enerjisini kəsib: “Komendant pulu hər ayın 10-a qədər yığır. Biz də maaşı ayın 15-20-si arası alırıq. Bu beş on gün ərzində komendant xəbərsiz işığımızı kəsir”.

Dövlətə borcum olmadan komendantın bunu etməyə ixtiyarı varmı?

Məsələnin həlli yolunu tapmaq üçün hüquqşünas Rəşad Həsənovla əlaqə saxladıq. Onun sözlərinə görə, MTK-nın bu addımı qanunsuzdur: “Heç bir MTK komendantının səlahiyyəti yoxdur ki, kommunal xidmətləri kəsərək sakini cəzalandırsın. Əgər sakin nəzərdə tutulan kommunal ödənişi vaxtlı- vaxtında ödəməyibsə, bu halda həmin təsərrüfat birliyi sakini məhkəməyə verə və ödənişləri geri ala bilər”.

Hüquqşünas onu da əlavə etdi ki, kommunal xərclərin ödənilməməsi üçün sakinlərin də haqlı səbəbləri ola bilər. Məsələn, onlar aylıq ödənişlərin çox, lakin göstərilən xidmətlərin aşağı olduğunu diqqətə çatdırır. Müsbət cavab almadıqda ödənişi dayandırır. Sakinlər birbaşa məhkəməyə müraciət etməklə tələblərinin həyata keçirilməsinə nail ola bilərlər.

Əmlak eksperti Elnur Fərzəliyev isə bildirdi ki, sakinin borcu yoxdursa, onun kommunikasiya xətləri heç bir halda kəsilə bilməz. Ancaq sakinlər də gərək evinin digər kommunal borclarını gecikdirmədən ödəsin.

Leyla BƏHRAMQIZI